无锡2018市场进入平稳期,因城施策背景下2019楼市如何“换挡”?

栏目:新闻 来源:焦点中国网 时间:2019-11-09



自2017年9月25日,无锡出台了房屋限购政策之后,无锡的限购、限价、限贷等政策陆续出台,于是无锡也扛起了房地产调控的大旗。虽然房地产遭受多种限制因素的影响,但并没有降低房地产的热度。


2018年无锡房地产回顾

商品房交易情况

2018年,无锡市商品房成交面积约906.37万平方米,同比增长24.87%;商品住宅成交面积为798.76万平方米,同比增长30.40%,成交金额1,147.21亿元,同比增长91.34%;商品房住宅供应面积为696.79万平方米,同比增长16.56%。全年无锡的商品房住宅销售金额破千亿。

2011年-2018年无锡商品房住宅成交表


根据上表显示,2011年-2014年无锡的商品房住宅供应面积均大于成交面积,造成了无锡有较多的存量房,去库存压力较大,因此各种刺激房地产政策的出台,导致2015年之后无锡商品房住宅交易异常活跃,2016年房地产交易量翻倍的情况 。2017年调控政策的出台,近2年无锡的商品房住宅交易情况也是逐年增长。


根据国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,无锡新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.2%,同比上涨5.2%,从以上数据表明,2018年上半年无锡房地产交易情况由上涨趋势逐渐开始趋于稳定,在下半年出现了回落的情况。从全国角度看,在调控政策被严格执行的情况下,整体市场已经出现平稳表现,部分城市房价开始调整,政府出台的政策起到了抑制房价上涨过快的效果,一线城市大部分出现了回落状况。


二手住宅交易情况

2011-2018年无锡二手房成交表


由上表得知2018年二手房的成交量环比下跌28.93%,成交均价却上涨33.86%。根据国家统计局数据显示,2018年12月,无锡二手房住宅销售价格指数环比下跌0.3%,同比上涨4.9%。数据表明,无锡二手房市场已出现拐点,成交面积急剧下降,但由于商品房住宅价格的上涨,导致二手房住宅价格也随之上扬,由于无锡近几年商品房住宅销售一路上扬,无锡去库存主力还是当地居民,2018年可能成为无锡二手房市场的一个拐点。


住宅地块交易情况

2015-2018年无锡住宅地块成交表


2015年和2016年无锡住宅用地成交金额和成交均价相比,前者远远低于后者,由于2016年全国房地产市场异常火爆,因此2016年无锡住宅用地交易量上涨迅猛,成交金额是2015年的18倍,成交均价是2015年的4.8倍。之后2016年-2018年,由于政府的调控措施,土地交易情况基本每年持平,保持稳定的趋势。


2019年无锡房地产市场展望

房地产政策

2018年12月,全国住房和城乡建设工作会议提出,要将“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控主要目标,维稳仍是2019年楼市政策基调。


2018年12月18日,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知第六条明确规定:取消新购住房限制转让措施。


2019年1月9日,北京市规划和自然资源委员会官网发布2019年第一次土地出让申请公告,公告称孙河板块两处居住用地取消销售限价。


2019年1月10日,天津市滨海新区土地发展中心发布地块公告称,四宗住宅的自持租赁住宅部分将被调整为可售住宅。


从以上几个调控信息可以看出,各地方都出台了一些类似于调控松绑的政策,这些均可以视为一种试探性的做法,毕竟国家层面还是要控制房价,抑制炒房的现象。


货币信贷政策

2018年的两次央行降准和2019年的央行降准,表明货币政策也开始逐渐放松。


2018年年底,深圳和上海等一线城市的首套房贷利率出现调整, 五大行对于首套房个人贷款利率,都在基准利率有所优惠,但每个城市调整的比例不同。


2018年受到外部经济的影响,国家出台的信贷和货币政策都有利于经济发展、刺激消费、提高内需。而对于房地产来说,也可能视为政策在逐步放松的信号。


2019年无锡房地产走势分析

2018年下半年,无锡房地产从上涨期进入到一个过渡期,成交价及成交量均比上半年有所下滑。但目前还没有出台对于房地产松绑的调控政策。2019年楼市很可能将进入“换挡期”,从全国楼市整体严控换挡到“因城施策、分类指导”就是换挡的重要政策体现,与此同步的是信贷政策、调控节奏将在不同城市表现出地区化差异性,换挡并不代表楼市会出现大波动,相反会保证全国楼市整体更为“平稳化”发展。


而且2018年3月,“两会”政府工作报告将“房住不炒”作为楼市调控总体方针, 保障房地产市场健康发展。2018年12月,全国住房和城乡建设工作会议提出,要将“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控主要目标,维稳仍是2019年楼市政策基调。因此,无锡房地产很可能从前期的迅速发展期到政策调控期,再到一个房地产稳定发展期,2019年房地产市场应该回归房价理性阶段,“房住不炒“、“稳定发展“等口号还是主基调。


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